Главная Новости

…Если оценка будет справедливой

В Союзе строителей обсудили проблемы вхождения застройщиков на участки КРТ

На прошлой неделе в составе экспертной группы областного Союза строителей прошло обсуждение вопроса о внесении законодательной инициативы в областную Думу по льготам на налог на недвижимость. Этот вопрос касался в первую очередь застройщиков, которые работают на развитии застроенных территорий, там, где есть необходимость выкупа недвижимости у граждан и соответственно – получения прав на ветхие жилые здания.

Напомним, эта тема уже обсуждалась на площадке Союза, после чего был выявлен ряд сложностей с вхождением наших застройщиков на площадки, отведенные городом под комплексное развитие. Надо признать, схема комплексного развития территории (КРТ) дается с трудом не только воронежским строителям. Несмотря на наличие определенной нормативно-правовой базы, случаи с официальным вхождением на площадки комплексного развития территорий пока единичны. Будем так говорить – тема сырая и требует доработки.

Актуальный вопрос в связи с этим был поднят специалистами застройщика ИП предприятие «К.И.Т.». Речь шла об аукционе на право владения территорией, запланированной под комплексное освоение. Как выяснилось, сегодня это достаточно дорогая вещь, что отнюдь не способствует высокому спросу на площадки, предлагаемые городом для комплексного развития.

Цена вхождения в проект по КРТ рассчитывается на основании оценки коммерческого потенциала участка. Так вот, стоимость права на владение участка по ул. 9 Января площадью 5 га с находящимся на нем аварийным жилым фондом была определена оценщиками в 70 миллионов рублей. Именно с такой стоимостью участок будет выставлен на аукцион, где его цена может даже возрасти. При этом не надо забывать, что следующим шагом застройщика, который получит в итоге право аренды участка, станет расселение аварийных домов, влекущее за собой серьезные капиталовложения, снос аварийных зданий, прокладку новых сетей и т. д., и т. п. Одним словом, даже с принятием решения о комплексном развитии территорий (пришедшем на смену пресловутому строительству на сносе) ситуация практически не изменилась – серьезной коммерческой ценности для застройщиков эти участки не представляют.

 Возникает резонный вопрос – почему даже по схеме КРТ в самом начале проекта возникают подобные барьеры? Его обсуждение и стало ключевым в ходе прошедшего мероприятия, в котором приняли участие представители управления строительной политики администрации городского округа г. Воронеж (в составе которого находится подразделение, отвечающее за КРТ), департамента архитектуры и градостроительства Воронежской области, готовившего нормативно-правовую базу, а также группа представителей застройщиков, работающих на развитии застроенных территорий.

 С целью разобраться в ситуации на заседание была приглашена также председатель правления Воронежского регионального отделения Российского общества оценщиков, сертифицированный европейский оценщик «Approved by TEGoVA», профессор, д.э.н. В.М. Круглякова. По мнению эксперта, все дело в отсутствии правильной постановки задачи перед оценщиками. Эксперт отметила, что оценка произведена так, как если бы это был совершенно свободный от ветхого жилья участок.

«Комплексное развитие территорий является наиболее системной формой обновление городского пространства, – отметила профессор. – Однако условие входа в проект застройщиков имеет свои особенности, которые влияют на экономику проекта и объем передаваемых застройщику прав. Процесс выбора застройщика как стороны по договору КРТ предусматривает проведение аукциона, в котором начальная цена права на заключение договора основывается на величине рыночной арендной платы за пользование земельными участками под будущее строительство. При этом для расчета арендной платы привлекается оценщик, в задание на оценку должны быть сформулированы базовые характеристики земельных участков, от которых зависит сам расчет стоимости арендной платы и в конечном счете – начальная цена аукциона. Исходя же из параметров участков по КРТ для оценки требуется особое внимание и проработка характеристик земельных участков, которые будут заложены в основу их дальнейшей застройки. При проведении оценки и подготовке документации к аукциону проработка всех вопросов с оценщиком до того, как будет выполнена оценка (на этапе составления задания на оценку), имеет очень большое значение. Целый ряд параметров должен быть учтен при подготовке нового отчета об оценке по определению начальной цены аукциона по заключению договора КРТ».

На вопрос, насколько критичная в этом плане ситуация, Виктория Марковна отметила, что, по сути, это нормальный рабочий процесс, в ходе которого нужно правильно определить характеристики земельного участка и продумать условия, на которых эти участки будут передаваться в работу застройщику. «Экономика проекта должна была справедливой, без завышения стоимости земельных участков, которая будет учитываться в расчетах для определения начальной цены. И следует четко понимать, как проводить оценку именно таких земельных участков. Этот момент имеет большое значение для старта любого участника КРТ. Ведь затраты застройщика и без того достаточно серьезны: в данный момент он платит еще даже не за аренду земли (эти платежи возникнут с началом строительства), а только за право участия в данном проекте. И поэтому, безусловно, цена входа в КРТ должна быть справедливой»,  – подчеркнула эксперт.

В конечном итоге участники и в частности – сотрудники горадминистрации – согласились с тем, что задание на оценку участков под комплексное развитие территорий следует готовить индивидуально – с учетом особенностей каждой конкретной площадки. В нем должны указываться характеристики земельных участков, выдаваться справки о наличии (либо отсутствии) там коммуникаций и их состояния, предоставлять выписку из ЕГРН и т. д.

В конечном итоге было достигнуто понимание того, что лучше создавать для инвестора условия, вызывающие у него желания зайти на КРТ, нежели оставаться на нынешних позициях, когда застройщика приходится буквально просить об участии в развитии города на заведомо не выгодных для него условиях. Одна из главных мер стимулирования – справедливая цена земельного участка.

Подготовила Зоя КОШИК