Рынок жилой недвижимости - глазами экспертов

28 сентября Ассоциация «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» провела круглый стол «Рынок недвижимости 2021: аналитика, мнения, тренды».

В работе мероприятия приняли участие: Президент Ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Н.Г. Колесникова, вице-президент Ассоциации И.В. Киселева, председатель Союза строителей Воронежской области В.И. Астанин, генеральный директор независимой экспертной компании «Финансовый консалтинг», член президиума Экспертного совета Ассоциации «Русское общество оценщиков», председатель правления Воронежского регионального отделения РОО, профессор ВГТУ В.М. Круглякова, зам. начальника отдела стимулирования жилищного строительства и развития строительного комплекса департамента строительной политики Воронежской области Н.В. Шилкова, представители руководства Воронежского филиала АО «Россельхозбанк», АО Банк «ДОМ.РФ», Воронежского филиала ВТБ, ПАО Банк «Открытие», руководители компаний рынка недвижимости.

Эксперты профессионального риэлторского сообщества, объединения специалистов в области оценки и финансового сектора получили возможность обменяться мнением с коллегами, обсудить проблемы и ключевые тренды рынка недвижимости Черноземья.

  В ходе встречи рассматривались вопросы, одинаково актуальные для всех собравшихся:

• Аналитика от экспертов рынка недвижимости по вторичному рынку жилья и сегменту новостроек за 2020-2021 гг.:

- как изменился рынок на фоне подорожания цен;

- что в приоритете у покупателя недвижимости;

- покупательская способность уменьшилась, осталась прежней или наметилась тенденция в сторону приобретения жилья меньшей площади;

- статистика продаж по застройщикам.

• Индивидуальное жилищное строительство: тенденции, ситуация на рынке подрядчиков.
• Обеспечение населения Воронежской области по сравнению с другими регионами ЦФО. Ежегодный объем и темпы ввода жилья в регионе.
• Портрет приобретателя ипотеки, нового и вторичного жилья. Насколько он изменился за последнее время, какой будет завтра.
• Региональная ипотека 2020-2021 в цифрах. Отвечают ли ипотечные продукты текущим потребностям и возможностям населения?
• Рынок недвижимости Воронежской области – тенденции, риски, перспективы.

 

Хроника продаж

Анализируя ситуацию на воронежском рынке жилья, выступающие сравнивали периоды разных лет. Наибольший интерес вызвала тенденция последних 14 месяцев. С 1 июля 2020 по май нынешнего увеличение активности спроса на квартиры первичного рынка, как сообщил руководитель профессиональной системы взаимодействия «Первичка.PRO» Дмитрий Карабеля, составило примерно 30-45% от стандартных показателей 2019 года. Это в свою очередь вызвало рост цены на квартиры первичного рынка все на те же 30-45%.

Во многом увеличение стоимости жилья было спровоцировано стремительным удорожанием строительных материалов. Инвестиционная же активность начала разрастаться вследствие появления на рынке льготной ипотеки (причем благодаря не только сниженной процентной ставке, но и увеличенному базовому лимиту для большинства категорий граждан).

Какое-то время эти условия помогали сохранять стабильность растущего спроса. Инвестиционный спрос снизился, и это повлияло на уменьшение объема продаж уже в начале июня 2021 года – на всем протяжении месяца спрос на жилье продолжал падать под влиянием информации об окончании льготной ипотеки. В итоге за май-июнь текущего года число продаж снизилось примерно на 7 процентов.

В последующие два летних месяца тенденция падения спроса сохранилась. И хоть объясняется она в какой-то степени сезонностью и не очень выгодными условиями льготной ипотеки (уменьшение базового лимита с 6 000 000 до 3 000 000), сокращение количественных показателей в течение июля-августа оказалось достаточно ощутимым – 30-35 процентов.

Как заметил руководитель «Первички.PRO», в данных обстоятельствах итоги сентября должны стать показательными для прогнозирования покупательской активности до конца года. Если она вернется к майским цифрам, то конец 2021 даст показатели по продажам, равные аналогичному периоду 2020-го. Если же базовые изменения льготной ипотеки будут по-прежнему непривлекательными для потребителя, падение спроса сохранится на уровне июля-августа. И тогда уже произойдет просадка рынка на 15-20%, если сравнивать с показателями данного периода в 2020 году.

Как бы там ни было, инвестиционная привлекательность не успеет проявиться за 3-4 месяца, а делать прогноз на более длительный период, по убеждению эксперта, нецелесообразно, учитывая высокую скорость изменения макроэкономических и политических факторов.

Какое жилье пользуется спросом

В ходе круглого стола активно обсуждался очень важный для застройщиков вопрос - жилье какой площади пользуется сегодня наибольшим спросом. Оказалось, что квартиры-студии и небольшие по площади «однушки» больше не являются бесспорным хитом продаж. Люди хотят приобретать большое по площади жилье в хороших комплексах. Они готовы к принятию такого решения и рассматривают соответствующие варианты. Иное дело, что стоимость подобных квартир для большинства покупателей все еще достаточно высока.

Кроме всего прочего покупатели хотят поменять аренду на выплату ипотеки. Нынешним летом, когда из-за большого спроса квартиры распродавались, как горячие пирожки, много жилья было раскуплено на последней стадии строительства. И пока дом достраивался, собственники будущих квартир были вынуждены снимать жилье, а значит, платить аренду и параллельно делать взносы по ипотеке. Для многих такой вариант неприемлем и охотнее переходят в новостройку.

Также впервые стоимость нового жилья превысила цену на «вторичку» (в одной локации) примерно на 3 тысячи за квадратный метр.

 

Покупатель стал требовательнее

Если говорить о запросах покупателя жилья, то они растут достаточно быстро. Приобретатель квартиры, по словам участников круглого стола, стал более требовательным. Все чаще он хочет получать услуги в одном окне и оценивает то, с какой скоростью решаются вопросы.

От внимания застройщиков не должен уйти и тот факт, что многие из строящихся сегодня МКД, как оказалось, отстают от запросов и потребностей покупателей.

Не исключено, что это связано со сроками проектирования, не успевающими за стремительно меняющимися тенденциями в архитектуре и интерьерной части жилья. Свою негативную роль в этой ситуации, по мнению экспертов, играет также отсутствие диалога между застройщиками и риэлторами.

Учитывая этот и другие факты, представители риэлторских компаний высказали пожелание участвовать в обсуждении застройщиками будущих проектов. Ведь итоговая цель и у тех, и у других одна: получить хороший направленный спрос, реализовать возведенные объекты и перейти к новым - еще более совершенным.

 

…Тенденции, риски, перспективы

Традиционно живой интерес вызвало выступление известного эксперта рынка – профессора ВГТУ В.М. Кругляковой. В докладе «Рынок недвижимости Воронежской области – тенденции, риски, перспективы» она сделала экскурс в эволюцию современного рынка недвижимости, начиная с 1991 года и по сегодняшний день. По мнению Виктории Марковны, в настоящий момент рынок жилья проходит условно шестой этап, начавшийся в прошлом году в связи с пандемией.

Резкий обвал активных процессов во всех сферах экономики повлиял и на положение дел в строительной отрасли. При выходе из локдауна цены на жилье стремительно пошли вверх. Переход сотен тысяч офисных сотрудников на удаленный вид работы снял необходимость аренды офисных помещений. Этот сектор недвижимости «завис в неопределенности». Жесткие ограничения по посещению общественных мест ударили по наполняемости ТРЦ и крупных торговых сетей со всеми вытекающими отсюда последствиями. Стали реальностью «дисконтные продажи» отдельных объектов общепита и гостиниц. На фоне усиливающейся инфляции произошло значительное расслоение доходов населения. Существенно изменились цены на недвижимость и аренду.

Что влияет на стоимость жилья?

Анализируя факторы, повлиявшие на рост стоимости жилой недвижимости, эксперт назвала, прежде всего, меры поддержки отрасли со стороны государства:

- программы льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ РФ,

- «вливание» денег в виде разовых выплат населению,

- государственная финансовая поддержка крупных работодателей,

- стабильное финансирование бюджетных организаций.

Разумеется, в выигрыше оказались все основные участники рынка жилой недвижимости:

- застройщики, получившие «компенсацию» перехода к новой системе финансирования долевого строительства и создавшие «подушку безопасности» на ближайшую перспективу;

- физические лица, получившие доступное финансирование покупки недвижимости в условиях экономической и политической паники, в том числе связанной с заявленным ранее прекращением программ льготной ипотеки;

- участники сервисов рынка недвижимости - банки, риэлторы, оценщики и другие;

- государство, обеспечившее высокую занятость в строительной отрасли и отрасли сервисов рынка недвижимости, налоговые поступления в бюджет, общее снижение социальной напряженности.

К сожалению, все эти факторы дали и «побочный эффект» - рост инфляции по всем направлениям.

 

Что нам ожидать?

Логично было бы задать вопрос. «А что же дальше?» Главный фактор влияния на рынок – это государственная политика, считает Виктория Марковна. И ближайшие перспективы госполитики видятся следующим образом.

Во-первых, в условиях разгоняющейся инфляции государство может принять меры по снижению доступности ипотеки, повышая ключевую ставку и стоимость обслуживания кредитов.

Во-вторых, продолжится приток трудоспособного населения в г. Воронеж из районов Воронежской, Липецкой, Белгородской областей и других регионов.

В-третьих, постепенное снижение темпов строительства жилья по мере полного перехода на эскроу-счета поддержит высокие цены на рынке в краткосрочном периоде.

В-четвертых, расширится ипотечное кредитование вторичного рынка жилья.

Тем не менее, в целом уже сейчас наблюдается переход к этапу стагнации рынка жилой недвижимости – а дальнейшее изменение цен будет зависеть от большого количества макроэкономических, политических и социальных факторов.

 

А на ближайшие 3-5 лет вероятный сценарий перспектив следующий:

- развитие сегмента рынка ИЖС в составе загородных поселков (при условии введения системы государственного контроля реализации проектов и разработки стандартов качества как гарантии сохранности инвестиций);

- развитие рынка арендного жилья («доходные дома»); вероятное начало активного роста данного сегмента, как только у населения сформируется понятие «бремя владения недвижимостью»;

- не исключено появление новых «точек роста» стимулируемой инвестиционной активности в отдельных локальных центрах страны в контексте политических и демографических проблем.

 

Ключ к успеху – в диалоге профессионалов

Говоря о впечатлении от проведенного мероприятия, председатель Союза строителей Воронежской области В.И. Астанин подчеркнул важность конструктивного диалога профессионалов.

- Мы развиваемся всегда циклично. Были времена, когда ситуация в строительной отрасли менялась в лучшую сторону и наступившая стабильность успокаивала, - заметил он. - Нынешнее лето было именно таким – государство оказало значительные стимулирующие меры, продажи пошли очень активно, и у ряда застройщиков пропал интерес ко взаимодействию с риэлторами. Ведь все и так продавалось. Но ситуация на рынке - сродни погоде за окном - одними надеждами на ясное небо тучи не разогнать. Важно пользоваться прогнозом.

Прогноз в сфере строительства – вещь незаменимая. Это подтверждается хотя бы тем фактом, что к нему регулярно прибегают успешные лидеры рынка. Крупные и авторитетные работу с риэлторами продолжают всегда. Тенденции спроса, основанные на предпочтениях покупателей – это прямой указатель к тому, какое жилье надо строить, чтобы всегда находиться на пике продаж. И максимальной информацией об этом располагают те, кто ежедневно изучает тонкие нюансы спроса – риэлторы. Ведь когда закончатся хорошие времена и вновь, циклично, наступит стагнация рынка (а именно сейчас она и наступает), потребуются новые меры для его активизации. Причем не какие-либо подобранные на собственное усмотрение, а те, которые дадут нужный результат. И в такой момент необходимость взаимодействия застройщиков с риэлторами приобретает особую значимость. Сегодня, на основе анализа рынка, риэлторы должны подсказать застройщикам, какие именно его сегменты будут наиболее востребованы, в каком исполнении и в сочетании с каким дополнением.

Вне всяких сомнений, перестраиваться нужно. И отреагировавший быстрее потеряет меньше, нежели тот, кто продолжит строить жилье, пользовавшееся популярностью полгода или год тому назад.

Диалог такой начался, я уверен, что он продолжится и с межрегиональной Ассоциацией «Эксперты рынка недвижимости Черноземья». Ее специалисты подтверждают интерес к воронежскому жилью представителей других регионов и стремятся его всячески поддерживать, понимая, что поток покупателей из Воронежской области не бесконечен.

И здесь застройщики должны действовать с риэлторами в унисон. Даже эта тема, не говоря о других, - хорошее поле для сотрудничества с Ассоциацией «Эксперты рынка недвижимости Черноземья», равно как и с членом объединения работодателей – Гильдией риэлторов Черноземья. Союз строителей готов предоставить свою площадку для диалога сторон и выступить организатором встреч между застройщиками и риэлторами областного центра. Будет это совещание, семинар или круглый стол – не суть. Главное, чтобы профессионалы, работающие на рынке жилой и коммерческой недвижимости, установили деловые контакты, способствующие развитию их бизнеса, - сказал В.И. Астанин.

 

Зоя КОШИК