Главная Новости

Инфраструктурные облигации как выход из финансового тупика?

Правительство России предлагает варианты поддержки инфраструктурного обеспечения застраиваемых территорий

9-11 марта в рамках Российской строительной недели (г. Москва) прошло VI Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства. Строители всех регионов имели возможность видеть работу пленарного заседания и круглых столов в режиме прямой трансляции.

По видеосвязи к участникам заседания обратился заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин. Он подчеркнул, что строительство является драйвером развития экономики и многих территорий. «Президентом РФ поставлена серьезная задача - построить в стране миллиард кв. м жилья. Для этого концентрируются все ресурсы – финансовые, организационные, законодательные», - сказал вице-премьер. Он призвал участников мероприятия внести свои предложения по поводу того, что нужно сделать, чтобы упростить работу строительной отрасли и улучшить ее состояние.

Выступивший на заседании министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин отметил, что совещание проходит в рамках «Российской строительной недели», которая позволяет собрать разных специалистов строительной отрасли. Он, в частности, выделил пять стратегических инициатив в рамках созданной рабочей группы «Агрессивное развитие инфраструктуры». Это сбалансированное пространственное развитие, новые жилищные возможности, экология – основа для жизни, инфраструктурный прорыв и новый ритм строительства.

На пленарном заседании также выступили управляющий директор ОА «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс, президент НОЗА Леонид Казинец, председатель Совета Фонда «Клуб инвесторов Москвы», генеральный директор ПИК Сергей Гордеев, президент НОСТРОЙ Антон Глушков и другие.

Участники заседания обсудили меры господдержки строительной индустрии, ипотечное кредитование, подготовку кадров и ряд других актуальных вопросов.

В онлайн-режиме принял участие в работе совещания и председатель областного Союза строителей В.И. Астанин. Мы попросили его поделиться мнением об услышанном.

Среди большого объема информации Владимир Иванович отметил два круглых стола: «Облигационные займы застройщиков как источник финансирования комплексных жилищных проектов» и «Споры о качестве квартир в новостройках: судебная практика и проблемы правового регулирования».

Инфраструктурные облигации. Почему это интересно?

По мнению В.И. Астанина, инициатива агрессивного развития инфраструктуры, выдвинутая недавно правительством, не случайна. Сейчас во всех регионах идет активный поиск средств для быстрого строительства инфраструктуры. И вот как раз инструмент инфраструктурных облигаций (ИО) открывает определенные возможности в этом плане. Важно только понять, когда они начнут действовать, применительно к каким объектам и на каких условиях.

Состав участников круглого стола был достаточно представительным. Модератором выступил Алексей Ниденс - управляющий директор ОА «ДОМ.РФ» - оператора инфраструктурных облигаций. Прежде всего, он пояснил, что как инструмент финансирования инженерии, инфраструктурные облигации будут применяться по двум направлениям.

Направление первое - приобретение облигаций непосредственно застройщиками.

Выпуск ИО будет осуществлять ДОМ.РФ, получая для этого в банках кредиты под льготный процент, субсидируемый Правительством РФ.

Застройщикам предлагается приобретать инфраструктурные облигации на условиях длительного срока погашения (до 15 лет) под 3-3,5% годовых. Эта операция уже получила название «субординированный заем». Важно, что погашение займа по ИО будет производиться после возвращения кредита взятого для строительства жилья в рамках проектного финансирования.

Направление второе - приобретение ИО дочерними обществами субъекта Федерации под гарантии регионального правительства.

- Это очень интересное предложение, - говорит В.И. Астанин, - поскольку облигации будут применяться в первую очередь там, где инфраструктура прокладывается не к площадке конкретного участника, а к перспективным районам, отведенным под строительство. И стоимость ее впоследствии не войдет в цену квадратного метра жилья.

Погашение облигаций также закрепляется за дочерними обществами субъектов Федерации. Для этих целей российские регионы создадут специализированные общества проектного финансирования (СОПФы). По заверению руководства ДОМ.РФ, к апрелю-маю структура озвученного проекта будет сформирована.

Где пройдет апробацию новый механизм финансирования инженерии? Увы, опять не у нас - пилотные проекты по обкатке инфраструктурных облигаций запланированы в Тульской, Сахалинской, Ленинградской, Челябинской и Ростовской областях. Но, разумеется, ничто не помешает Воронежу изучить наработанный ими опыт.

Кому из бюджета поступит субсидия?

Что ново - помимо традиционных видов инфраструктуры из средств облигаций можно будет финансировать IT-инфраструктуру, наземный транспорт и др.

Кроме того, Правительство намерено поощрять интеграцию ИО с концессиями и ГЧП. Смысл этой идеи заключается в том, что получателем облигации может быть ресурсоснабжающая организация (к примеру, «Водоканал»), и приобретенные ею ИО можно использовать на развитие сетей в районах жилищного строительства (в данном случае - водопровода и канализации), а погашать - через инвестиционную составляющую в тарифах. При таком раскладе возвращение номинальной стоимости облигаций не ложилось бы грузом на бюджет региона. И это еще не все. В случае покупки ресурсоснабжающей организацией облигаций под концессию проведенная финансовая операция будет просубсидирована субъектом Федерации.

Ну, и конечно - «экстремисты». Как противостоять?

Потребительский экстремизм… Проблема, обсуждаемая с осени прошлого года, не теряет своей остроты. Об этом говорилось в ходе круглого стола «Споры о качестве квартир в новостройках: судебная практика и проблемы правового регулирования». В диалоге приняли участие представители Госдумы и Совета Федерации, профессиональных объединений и компаний-застройщиков.

- Несмотря на то, что многое из озвученного нам уже хорошо известно, была возможность проанализировать определенный срез по ситуации в стране и услышать новые подходы коллег из других регионов к решению данной проблемы, - отметил В.И. Астанин. - Как оказалось, специализированные юридические компании активно работают уже в трети субъектов Российской Федерации. Так, в Красноярске, Челябинске, Перми и Екатеринбурге их рекламные щиты совершенно открыто размещаются в новостройках, а почтовые ящики изобилуют предложениями «помочь» в получении компенсацию от застройщика. Граждан убеждают в том, что квартир без недостатков не существует в принципе, поэтому стоит незамедлительно обращаться в суд, который примет решение о денежной компенсации и штрафе с застройщика в пользу собственника жилья.

В результате штрафные санкции уже исчисляются десятками миллионов рублей, а в отдельных случаях привели застройщиков к банкротству. И это при том, что многие сегодня заявляют о безобидности ситуации, не усматривая в ней никакого экстремизма. «Лично я с этим не согласен, - говорит председатель Союза строителей, - и не согласны коллеги из регионов. Ведь мошенническая схема изначально задумана не для восстановления якобы «попранных прав» собственника жилья, а исключительно для обогащения нечистых на руку дельцов. Ведь что характерно - едва незадачливый собственник уступает юристам право ведения судебных тяжб (порой всего за 20-30 тысяч рублей), то тут же выпадает из этой схемы. Немалые штрафы и денежные компенсации в итоге достаются организаторам «дела».

Пути выхода из этого тупика и обсуждались на круглом столе.

Рассматривались основные проблемы, которые возникают в процессе судебных разбирательств:

- отсутствие четких требований к экспертам,

- несоразмерность штрафов, накладываемых судами на застройщиков,

- спорность гарантийных сроков, которые он должен соблюдать,

- неправомерность уступки прав граждан к юридическим фирмам (звучали предложения создать нормативно-правовые акты, которые бы в случае уступки права физического лица юридическому запрещали последнему получать средства в виде штрафов, неустоек и т.п., отсуженные у застройщика и по закону причитающиеся гражданину).

Конечно, очень много было разговоров о непрофессионализме экспертов, а также об очевидном сговоре с ними юридических фирм.

Обсуждалась и тема качества измерений, которые нередко проводятся не прошедшими поверку приборами, а застройщики упускают это из виду. Отмечалось, что фирма, выполняющая измерения, обязательно должна предъявлять документ о поверке измерительных приборов. Шла речь и о них самих - так, суд, принимающий во внимание результаты измерений разного рода правилами и рейками (не являющимися приборами измерения), допускает грубейшую ошибку.

Поднимался также вопрос «объективности» судов, которые неизменно становятся на сторону потребителя.

Кроме того, отмечалась необходимость помощи Росстандарта в определении методики выявления неровностей. Особенно это касается стен, уже оклеенных обоями. Дело в том, что Росстандартом не разработана методика определения неровностей таких стен. Знающие тему эксперты в один голос заявляют - делать какие-либо заключения по оклеенным обоями стенам неправомерно. И если кто-то намерен все же получить данные для подобных заключений, то обязан перед измерениями снять обои.

Звучало даже предложение организовывать на уровне СРО уголовное преследование экспертных организаций, промышляющих на подобных заданиях.

После критики в адрес экспертов выступил представитель этого сообщества. Справедливости ради стоит отметить - он признал наличие ряда недоработок в этой отрасли, а именно:

- проблемы с измерительными приборами,

- некомпетентность судей в части их поверки,

- необходимость создания федерального реестра экспертов,

- актуальность введения лицензирования экспертной деятельности,

- важность актуализации классификатора повреждений и дефектов.

Так что же делать в итоге?

 Выступавший под конец дискуссии сенатор Аркадий Чернецкий предложил поддержать законодательную инициативу Башкортостана, в которой обобщены все предложенные варианты преодоления проблемы, в том числе необходимость внесения изменений в ряд законов: Закон «О правах потребителя», «Об экспертной деятельности» и ФЗ-214, в котором, в частности, был бы установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В завершение круглого стола исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин сообщил, что на протяжении последнего года на площадке «Трансформация делового климата» ведется экспертная работа по разработке законотворческих инициатив как по обозначенным выше вопросам, так и по вопросам, касающимся совершенствования законодательства об уступке права требования, а также в части регулирования гарантийного срока на объект долевого строительства, отделочные работы и инженерное оборудование.

На этом круглый стол завершил свою работу. Общий вывод очевиден - единого рецепта решения проблемы нет. Она нарастает, сама по себе не уйдет и поэтому борьбу с потребительским экстремизмом надо продолжать.

Зоя КОШИК