Главная Изменения в законодательстве

Рейтинги застройщиков могут сделать обязательными

Проект методики рейтингования застройщиков, который, по мнению специалистов, позволит исключить деятельность недобросовестных девелоперов, представили на V Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства.

Действующим законодательством не предусмотрены ни базовая шкала и критерии рейтинговой оценки надежности девелоперов, ни их обязанность получать оценку рейтингового агентства. При этом в законодательстве о долевом строительстве закреплены определенные требования, которым должен отвечать застройщик, чтобы получить право на привлечение денежных средств граждан для строительства, к примеру, многоквартирного дома. Однако финансовая устойчивость девелоперов при этом не учитывается (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).

Процедуру рейтингования застройщики уже сейчас проходят по собственной инициативе. В основном услугами независимых рейтинговых агентств пользуются крупные строительные компании, которые демонстрируют высокую степень надежности. Вместе с тем эксперты считают, что настало время на законодательном уровне закрепить обязанность всех застройщиков получить рейтинг.

Они отмечают, что процедура рейтингования застройщиков, закрепленная на законодательном уровне, позволила бы исключить попадание на строительный рынок недобросовестных строительных организаций, так как при определении места в рейтинге надежности предлагается проводить анализ деятельности организации по 80 критериям. Только по оценке информационной открытости застройщиков будет проведен анализ по 21 показателю. Например, планируется учитывать, насколько девелоперы выполняют требования по размещению проектной декларации на сайтах, в свободном ли доступе для населения находится отчетность о ходе строительства объектов и др. При этом вместе с изменениями законодательства могут применяться и иные критерии рейтингования.

Например, сегодня рейтинговые агентства изучают как разрешительную документацию застройщика, так и его ежеквартальную отчетность. Кроме того, учитывается прогноз движения денежных средств застройщика, его финансовое положение, деловая репутация, ход реализации прошлых проектов, судебная практика с участием застройщика, конъюнктура рынка и т. д. Эти сведения, как подчеркивают представители рейтинговых агентств, доступны в различных открытых базах данных.

Также при оценке надежности девелоперов предлагается учитывать специфику ведения ими строительной деятельности. Например, в зависимости от динамики строительства при наличии информации о степени готовности объекта можно судить о том, насколько полно профинансировано строительство объекта недвижимости.

«В случае если готовность объекта высокая, а объем заключенных договоров о долевом участии незначителен, то можно полагать, что объект неликвиден, то есть не будет быстро продан по цене, близкой к рыночной, и это повлияет на движение денежных средств застройщика. Если же строители только забили первые сваи, а весь объект обеспечен денежными средствами дольщиков, то налицо существенные риски неисполнения обязательств. Наиболее оптимальна ситуация, когда эти процессы идут пропорционально. Наилучшее распределение финансирования при строительстве многоквартирного дома должно выглядеть следующим образом: 30% от стоимости жилья должны быть профинансированы за счет средств дольщиков, 30% – за счет кредитных средств, а 40% - составлять собственные средства застройщика».

Кроме того, на рейтинг девелоперов должны влиять также привлекательность объекта (степень развитости инфраструктуры и благоустройство), спрос на объект и доступность кредитования населения.

Таким образом, рейтинговая оценка компании должна дать возможность получения застройщиками конкурентного преимущества на рынке, положительно влиять на предоставление им кредитного продукта и быть инструментом дифференциации взносов строительных компаний в фонд защиты дольщиков.