Главная Новости

Строители регионов должны быть услышаны

В связи с непростой ситуацией, сложившейся в отрасли после выхода в свет изменений в 214-ФЗ в редакции 478-ФЗ, Союз Строителей Воронежской области направил письмо  председателю Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации В.И. Матвиенко.

Уважаемая Валентина Ивановна!

В течение 2018 года Государственной Думой РФ были внесены поправки в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», существенно изменяющие правовое регулирование отношений в области привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
Поддерживая изменения, направленные на повышение уровня защищенности прав и законных интересов участников долевого строительства, строительное сообщество региона считает необходимым продолжить дальнейшее совершенствование законодательства в данной сфере с учетом мер по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков, что, в свою очередь, позволит эффективно решить задачу по увеличению объемов жилищного строительства, поставленную Указом Президента Российской Федерации от 07.05.2018 № 204.
В процессе реализации норм действующего законодательства застройщики сталкиваются с целым рядом проблем, требующих скорейшего разрешения.
Так, законодательством не предусмотрена возможность использования застройщиками денежных средств, находящихся на счетах эскроу и на расчетных счетах, согласно ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – специализированные расчетные счета), в целях возмещения расходов, произведенных до момента открытия указанных счетов. Это существенно ограничивает возможности строительства новых объектов и приводит к «замораживанию» собственных средств застройщика, а также влечет необходимость привлечения кредитного финансирования. Последствия этих ограничений приведут к экономически необоснованным и нецелесообразным дополнительным расходам, что повлечет увеличение стоимости строящихся объектов для конечного потребителя.
Также существенной проблемой является закрепленное действующим законодательством ограничение возможности осуществления застройщиками иной предпринимательской деятельности, вплоть до запрета строительства объектов социального назначения и объектов инженерной инфраструктуры в рамках выданных ранее разрешений на строительство и полученных технических условий ресурсоснабжающих организаций. Указанное ограничение делает невозможным реализацию застройщиками принятых ранее обязательств, что неизбежно повлечет применение к ним соответствующих мер ответственности и предусмотренных заключенными контрактами и договорами санкций.
Наибольшее количество вопросов у застройщиков вызывает предстоящее установление условий, при соблюдении которых после 01.07.2019 г. не будет применяться требование об обязательном переходе на привлечение денежных средств граждан с использованием счетов эскроу.
Законом не определен порядок перехода на счета эскроу в случаях возведения жилья в рамках комплексной застройки по утвержденным проектам планировки, где строительству предшествует создание объектов инженерной инфраструктуры на весь комплекс, что требует от застройщика значительных капиталовложений.
Для решения обозначенных проблем, считаем целесообразным внести в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ изменения, позволяющие:
1. Обеспечить возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу, а также поэтапного перехода на свободное распоряжение застройщиками средствами на специализированных расчетных счетах.
2. Разрешить застройщикам осуществлять предпринимательскую деятельность в целях исполнения принятых ранее обязательств по строительству объектов социальной и инженерной инфраструктуры, а также снять запрет на использование застройщиком денежных средств, поступающих на счета, не являющиеся специализированными расчетными счетами.
3. Установить особый порядок перехода на счета эскроу для многоквартирных домов, возводимых на территориях, в отношении которых заключены договора о комплексном развитии и освоении.
Уважаемая Валентина Ивановна! Мы видим и ценим принципиальную позицию многих членов Совета Федерации и Вашу лично по вопросам совершенствования законодательства о долевом строительстве. Нельзя допустить, чтобы решение масштабных задач по улучшению жилищных условий россиян, поставленных Президентом Российской Федерации В.В. Путиным, тормозилось законами, не учитывающими реальную ситуацию на жилищном рынке и в строительной отрасли.
Просим Вас рассмотреть наши предложения и выступить с законодательной инициативой от Совета Федерации по внесению изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По поручению застройщиков Воронежской области,
председатель Союза В.И. Астанин

ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Союза Строителей Воронежской области по внесению изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

1.    Введение возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу, а также поэтапного перехода на свободное распоряжение застройщиками средствами на расчетных счетах, предусмотренных ст.18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – специализированные расчетные счета).

Нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не допускающие распоряжения застройщиками средствами, размещенными на счетах эксроу, а также ограничивающие распоряжение средствами, размещенными на специализированных расчетных счетах, фактически вводят резервирование средств на цели завершения строительства многоквартирных домов. При этом резервируются все привлеченные застройщиком средства без учета степени готовности объекта долевого строительства.
В целях снятия необоснованных барьеров для осуществления предпринимательской деятельности застройщиков предлагаем внести следующие изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
1)    Статью 3 дополнить пунктом 2.3-2 следующего содержания:
«2.3-2. Застройщик вправе иметь расчетный счет для совершения операций со средствами, поступающими в случае, предусмотренном частью 8 статьи 18.2 настоящего Федерального закона. Ограничения по распоряжению средствами, поступающими на данный расчетный счет, не устанавливаются»;
2)    Статью 15.4 дополнить частью 6.1 следующего содержания:
«6.1. В случае представления застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в уполномоченный банк документов, подтверждающих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, денежные средства в объеме, превышающем объем средств, необходимый для завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа). Порядок определения объема средств, необходимого для завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также перечень документов, подтверждающих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, устанавливается Правительством Российской Федерации»;
3)    Статью 18.2 дополнить частью 8 следующего содержания:
«8. В случае представления застройщиком многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в уполномоченный банк документов, подтверждающих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, денежные средства в объеме, превышающем объем средств, необходимый для завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечисляются уполномоченным банком на расчетный счет, предусмотренный частью 2.3-2 статьи 3 настоящего Федерального закона. Порядок определения объема средств, необходимого для завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также перечень документов, подтверждающих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, устанавливается Правительством Российской Федерации».

2.    Установление условий, при соблюдении которых после 1 июля 2019 года не будет применяться требование об обязательном переходе на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с использованием счетов эскроу (далее – Критерии).

Предложения по установлению Критериев, определяющих степень готовности объектов и количество заключенных договоров долевого участия в строительстве, при условии соблюдения которых после 1 июля 2019 года не будет применяться требование об обязательном переходе на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с использованием счетов эскроу, были направлены в Минстрой России письмом правительства Воронежской области от 17.01.2019 №17-08-9/И-214.
По результатам дополнительной проработки вопроса с участием Союза Строителей Воронежской области полагаем целесообразным установить особый порядок перехода на счета эскроу для многоквартирных домов, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории.
В этих целях предлагаем внести следующие дополнения в статью 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ:
1)    часть 16 после слов «за исключением» дополнить словами «случаев, предусмотренных частью 17 настоящей статьи, а также»;
2)    дополнить частью 17 следующего содержания:
«17. Требования, предусмотренные частью 16 настоящей статьи, не применяются к случаям привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории, если по состоянию на 01.07.2019 введены в эксплуатацию многоквартирные дома, составляющие в совокупности не менее 30% от общей площади жилых помещений в пределах вышеуказанных одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории.

3.    Снятие ограничений для застройщиков, получивших разрешения на строительство многоквартирных домов до 01.07.2018, в отношении строительства инженерных сетей, автомобильных дорог и объектов социальной инфраструктуры.

Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ внесены дополнения в статью 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ, вводящие дополнительные ограничения правоспособности застройщиков, получивших разрешения на строительство многоквартирных домов до 01.07.2018.
В частности, с 25.12.2018 такие застройщики не вправе:
1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов;
2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;
3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;
5) предоставлять займы и ссуды, за исключением целевых займов, предоставляемых застройщиком другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом;
6) приобретать ценные бумаги;
7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ - застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.
Данные ограничения приводят к невозможности осуществления указанными застройщиками деятельности по строительству инженерных сетей, автомобильных дорог и объектов социальной инфраструктуры, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, в том числе в рамках государственных и муниципальных контрактов.
В целях снятия данных ограничений предлагаем часть 8.4 статьи 8 Федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ изложить в следующей редакции:
«8.4. Указанные в части 8.3 настоящей статьи ограничения не распространяются на исполнение обязательств указанного в части 7 настоящей статьи застройщика, которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также на исполнение обязательств по строительству объектов инженерной инфраструктуры, предусмотренных техническими условиями ресурсоснабжающих организаций, выполнению мероприятий по подключению (технологическому присоединению) к сетям инженерной инфраструктуры, строительству автомобильных дорог и объектов социальной инфраструктуры, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, в том числе в рамках государственных и муниципальных контрактов».



Председатель Союза                            В.И. Астанин