СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
региональное объединение работодателей строительного комплекса

Закон вступил в силу. Что делать застройщику?

11 июля 2018 года

На минувшей неделе состоялось расширенное заседание совета Союза Строителей Воронежской области с повесткой дня, касающейся крупных застройщиков жилья и тех, кто активно занимается строительством. Первым пунктом стало обсуждение последних изменений в отраслевом законодательстве. Как известно, 1 июля вступил в силу Федеральный закон №175-ФЗ, который внес поправки в №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Что нужно знать застройщику в изменившихся условиях и как действовать в том или ином случае? С комментариями к новому закону по просьбе руководства Союза выступила юрист группы компаний «КРАЙС» И.Н. Вахтина.

Начинается полный переход на счета эскроу
В соответствии с поправками в закон застройщики обязаны использовать только счета эскроу, если ДДУ с первым участником долевого строительства направлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
 
Смягчены требования к застройщикам
В случае использования застройщиками схемы счетов эскроу, к ним не применяются следующие требования закона:

  • к опыту работы — 3 года и 10 000 м2 ввода многоквартирных домов;
  • принцип «один застройщик — один жилой комплекс»;
  • наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств;
  • наличие на дату начала проекта 10% на счету или кредитного договора на 40%;
  • запрет на наличие кредитов, займов, ссуд;
  • запрет на выпуск ценных бумаг;
  • запрет на наличие обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
  • запрет на использования имущества застройщика для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
  • запрет на наличие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;
  • соответствие нормативам финансовой устойчивости;
  • запрет на наличие недоимки по налогам, сборам, задолженности по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ;
  • наличие в одном уполномоченном банке счетов застройщика, технического заказчика, генерального подрядчика;
  • наличие отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
  • общие нормы о порядке расторжения, отказа от исполнения ДДУ (заменяются специальными нормами для счетов эскроу);
  • общие нормы об обеспечении исполнения обязательства по ДДУ, обращении взыскания на предмет залога;
  • о целевом использовании средств дольщиков;
  • о банковском сопровождении.

Определено, что на средства, находящиеся на счетах эскроу, проценты не начисляются. Вознаграждение банку за обслуживание счетов эскроу не выплачивается.

Сроки раскрытия счетов эскроу уменьшены
Средства со счетов эскроу направляются застройщику или на оплату его обязательств перед банком если:
1) дом введен в эксплуатацию;
2) осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
 
Ужесточается регулирование деятельности застройщиков в отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года
В отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:
1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;
2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций (смотри следующую главу — Ред.), за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

Вводится прямой запрет на осуществление ряда операций по счету
Уполномоченный банк не вправе проводить платежи застройщика, если они связаны:

  • с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;
  • с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков;
  • с предоставлением ссуд, займов, за исключением целевых займов (выдаваемых основным обществом-застройщиком  своему дочернему обществу, которое также является застройщиком, и в размере не более 20% стоимости строительства с процентной ставкой не более ключевой, увеличенной на 2 процентных пункта);
  • с покупкой ценных бумаг;
  • с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением создания (участия в уставных капиталах) хозяйственных обществ-застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;
  • с оплатой выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций.

Запрещается снятие с расчетного счета застройщика или зачисление на такой счет денежных средств в наличной форме, за исключением случаев использования таких денежных средств на оплату труда и уплату соответствующих отчислений во внебюджетные фонды.
 
Детально регламентирован порядок банковского сопровождения
Состав документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика, будет определен Правительством РФ по согласованию с Центральным банком РФ.
Уполномоченный банк исполняет распоряжение застройщика не позднее следующего рабочего дня со дня его получения либо приостанавливает исполнение такого распоряжения на срок не более трех рабочих дней. По истечении срока, на который операция приостановлена, уполномоченный банк не позднее следующего рабочего дня исполняет такое распоряжение либо отказывает в проведении операции по счету в следующих случаях:
1) операция запрещена законом;
2) назначение платежа, указанное в распоряжении, не соответствует закону;
3) операция по оплате административных расходов превышает 10% от стоимости строительства (20% — для застройщиков, раскрывающих финансовую отчетность по МСФО);
4) операция по оплате авансовых платежей превышает 30% от стоимости строительства;
5) назначение и размер платежа, указанный в распоряжении, не соответствуют содержанию документов, представленных застройщиком и являющихся основанием для составления распоряжения.
 
Расширены случаи, когда Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ
Орган регистрации прав обязан приостановить регистрацию, если поступило уведомление:

  • Фонда защиты дольщиков о несоответствии застройщика обязательным требованиям;
  • органа контроля или Фонда защиты дольщиков о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) обязанности по передаче дольщику в соответствии с ДДУ объекта долевого строительства.

Эти положения дополнили уже имеющееся в законе основание для приостановления регистрации — если поступило уведомление органа контроля об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан- участников долевого строительства.
 
Регламентирован порядок снятия приостановления регистрации ДДУ
Орган контроля обязан уведомить Росреестр о соответствии застройщика установленным требованиям не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта соответствия застройщика указанным требованиям. Приостановление регистрации прекращается с момента поступления в орган регистрации такого уведомления.
 
Наделение Фонда защиты дольщиков контрольными полномочиями
Фонд наделяется полномочиями по мониторингу соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС. По результатам мониторинга Фонд направляет уведомления Росреестру и контролирующему органу о несоответствии или соответствии застройщика установленным требованиям.

Дополнительное основание для отказа в выдаче застройщику заключения о соответствии, дающего право привлекать средства дольщиков
Таким основанием является нарушение на дату направления проектной декларации застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на три и более месяцев. Первоначальный срок ввода определяется по ДДУ с первым участником долевого строительства.
 
Изменен принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство»
Принцип «Один застройщик – одно разрешение на строительство» заменен на сочетание в совокупности двух других принципов:
1) «один застройщик – один жилой комплекс»;
2) «один расчетный счет застройщика – одно разрешение на строительство».


Одному застройщику разрешили иметь несколько разрешений на строительство:
1) в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
2) в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
3) на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии (РЗТ), или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении (КОТ) или договор о ее комплексном развитии (КРТ).
При наличии нескольких разрешений на строительство застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.
Застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. По действующим договорам РЗТ, КОТ и КРТ (заключенным до 1 июля 2018 года) застройщик вправе передать обязательства дочернему или основному обществу, дочернему обществу основного общества, если разрешение на строительство в рамках таких проектов получено после 1 июля 2018 года.

Смягчены требования к наличию собственных средств
Требование наличия собственных средств в размере не менее 10% от стоимости строительства дополнено возможностью соблюдения альтернативного требования — наличия кредитного договора уполномоченного банка в размере 40% от стоимости строительства.
 
Разрешены займы
Застройщикам разрешили иметь целевые займы от материнской компании при условии, если эти займы не превышают 20% от стоимости строительства, а процентная ставка по ним не превышает ключевую ставку плюс 2 п.п.
 
Смягчен запрет на наличие обязательств, не связанных с привлечением денежных средств дольщиков
Застройщикам разрешено иметь и исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства.
 
Введено дополнительное требование к застройщику
Застройщик должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости его деятельности. Этот пункт вступает в силу по истечении девяноста дней после дня вступления в силу  Федерального закона от 01.07.2018 г. № 175-ФЗ.
 
Смягчены требования запрета наличия задолженности по налогам
Установлены требования к допустимому размеру задолженности на последнюю отчетную дату (равен совокупному размеру требований к должнику – юридическому лицу или превышает его на последнюю отчетную дату),  срок на обжалование которой не истек.
 
Изменены критерии определения бенефициаров застройщика
Теперь бенефициаром признается лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) имеет в капитале застройщика участие более чем пять процентов. Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации.

Ужесточены сроки действия запрета на профессию
Руководитель и бенефициар застройщика, допустившие банкротство, в течение пяти лет (ранее – трех лет) не вправе являться руководителем застройщика.
 
Предоставлено право смены уполномоченного банка
Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт счет. Вместе с застройщиком счета в новом банке обязаны открыть технический заказчик и генподрядчик.
 
Отменена обязанность застройщика вести сайт
Обязанность застройщика вести сайт и размещать на нем информацию заменена на обязанность размещать информацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Определены сроки и периодичность размещения застройщиком информации в ЕИСЖС.
 
Расширен объем информации, которую застройщик должен раскрывать
В частности, застройщик обязан дополнительно размещать в Единой информационной системе жилищного строительства:

  • ГПЗУ;
  • схему планировочной организации земельного участка;
  • расчет размера собственных средств;
  • расчет нормативов финансовой устойчивости;
  • сведения о банкротстве;
  • извещение о начале строительства;
  • сведения об открытии или закрытии расчетного счета;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок.

Обязанность по размещению информации в ЕИСЖС возникает по истечении трех месяцев со дня официального опубликования закона.
 
Расширены направления использования средств дольщиков
В частности, разрешено расходовать средства дольщиков на:

  • внесение платы за изменение вида разрешенного использования;
  • плату за снятие запрета на строительство.

Разрешено переводить деньги на счет этого же застройщика в другой уполномоченный банк.
 
Увеличен норматив расходов на административные нужды для застройщиков, отчитывающихся по стандартам МСФО
Такие застройщики могут тратить на административные нужды до 20% от стоимости строительства – против 10% для остальных застройщиков.
 
Смягчен запрет на иную деятельность
 Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.
Данной нормой не охватывается право осуществлять продажу и аренду жилых помещений, оставшихся в собственности застройщика на дату вводу объекта недвижимости в эксплуатацию.

Сокращен срок, когда застройщик получает право использовать прибыль от проекта
Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться произвольно после выполнения в совокупности двух условий:

  • дом введен в эксплуатацию;
  • осуществлена государственная регистрация права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

 
Вводится дополнительный отчетный документ застройщика
Застройщик обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства. Форма ведомости определяется Минстроем России.

Увеличены сроки раскрытия застройщиком промежуточной (квартальной) бухотчетности
Срок увеличен с 5 до 30 дней с даты завершения отчетного периода (квартала).
 
Ужесточается ответственность бенефициаров
Вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика по отношению к застройщику за убытки, причиненные по их вине гражданам – участникам долевого строительства.
  
Взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков переводится в электронный формат
Указанное взаимодействие будет осуществляться через личные кабинеты в Единой информационной системе жилищного строительства. Срок – с 1 июля 2018 года.
 
Срок вступления в силу норм закона
Закон вступил в силу 1 июля 2018 года, за исключением отдельных норм.

ВНИМАНИЕ! Распространение отдельных норм закона на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г., установлено статьей 8 ФЗ от 01.07.2018 г. № 175-ФЗ.
  Значительные изменения внесены также в регламентацию:
1) счетов эскроу (в том числе вклады на счета эскроу могут быть застрахованы на сумму до 10 млн руб.);
2) Единой информационной системы жилищного строительства.

© 2007 - 2018 Союз строителей Воронежской области, 394036 г. Воронеж, ул. Кольцовская, 24к
При использовании материалов сайта активная ссылка на источник обязательна.