СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
региональное объединение работодателей строительного комплекса
региональное объединение работодателей строительного комплекса

Тренд современного многоквартирного жилья

04 октября 2022 года

Работать в привычном стиле, а продавать больше – понятное желание воронежского девелопера. Мы уже умеем очаровывать покупателей достойным обликом жилых комплексов. Пришло время улучшить среду проживания за счет технологий. Жильцы уже готовы за это платить.


Концепция «Умный МКД»

Идея цифрового МКД – автоматизировать часть работы управляющей компании и жизни жильцов. Это позволит проще голосовать по общим вопросам, передавать показания счетчиков, управлять освещением, доступом на территорию и безопасностью, оповещением, климатом и многим другим.

Умный МКД состоит из четырех технологических слоев1:

1. Физическая кабельная система и устройства на территории дома.

2. Программная платформа для связи устройств и обработки данных.

3. Цифровая УК.

4. Приложение для конечного пользователя.

Автоматизация внутри личного пространства жильца остается в основном за системами умного дома. Но стоит переступить порог квартиры и выйти в подъезд, как жильцы попадают в технологический Дикий Запад.

Это естественно. В умном доме все зависит от желания одного человека. Умный МКД заработает, только если договорятся все стороны: разработчики технической платформы, застройщики, УК и жильцы. Ресурсоснабжающие организации стоят обособленно, но тоже влияют на результат. Так что умный МКД — это прежде всего управление большим потоком информации. Информацию автоматически принимают, обрабатывают, выносят по ней решения и возвращают жителю. Единый процесс бесшовно объединяет армию технологий.

Всё это звучит как восхождение на гору, которую умный обойдет. Цифровизацию отложить можно, но для девелопера это худший сценарий. Причина в «Интернете вещей».


На пути к интернету вещей

Рынок того, что называют «Интернетом вещей» (Internet of Thing), растет двузначными темпами. Причем не у «них», а у «нас» – в среднем на 20%2 в год. Умных МКД в этих цифрах не найти — их пока единицы. Но это только начало стремительного роста.

Вспомните хотя бы такси. Еще десять лет назад вызов такси был испытанием на выносливость: мы держали в записной книжке десяток номеров, звонили в таксопарки, сталкивались с неровным уровнем сервиса. Прошло немного времени, и случилась цифровизация отрасли. Теперь от вызова такси нас отделяет кнопка на смартфоне. Та же история произошла с банковскими картами: мало кто в 2008 верил, что они станут повсеместным средством оплаты.

Мы до сих пор читаем о электрокарах как о будущем, а это уже настоящее. Скачайте приложение и убедитесь: в Воронеже зарядить электрокар можно в двух десятках мест. Если поедете на юг – до Сочи и обратно точно доедете: пришоссейных зарядок в избытке.

Подобное случалось и в индустрии строительства. Новшества вроде видеонаблюдения, контроля доступа, домофонов недавно радовали лишь обитателей домов классов бизнес или комфорт. Теперь в базовом виде их внедряют в эконом. Покупатели не сразу приняли новшества. Часть людей считала это игрушками, которые приходится оплачивать. Сегодня, по оценкам аналитиков, от 67 до 75% считают наличие этих систем привлекательным фактором при выборе квартиры – об этом говорит по меньшей мере три не связанных друг с другом исследования 2021 года3.

Много примеров, когда сложная инфраструктура на глазах превращалась из идей на салфетке в будни. Кто не успел подхватить тренд — потерял лидерство или ушел с рынка.

Количество умных домов

Ветер цифровизации в последние три года крепчает. К 2021 году 522-ФЗ обязал застройщиков устанавливать умные приборы электроучета. В конце 2021 года подписано Распоряжение4, где отдельно отмечается развитие концепции умного дома. С начала 2022 работает классификация5 умных многоквартирных домов – реестр уже насчитал их сотню6. В Воронеже всего пять, в основном – низшего класса Е. В мае 2022 Минцифры утвердило стандарт умного города. Плотность событий намекает: «это ж-ж-ж неспроста».

Вершится Четвертая промышленная революция, и «Интернет вещей» идет ее авангардом7. Это новая головная боль девелоперов? Напротив, неотвратимый процесс цифровизации откроет застройщикам и их клиентам возможности и принесет выгоды.

Доходы на рынке умных домов


Кому это нужно?

Готов ли кто-то платить за умный МКД, или его встречают с тем же недоверием, что и видеонаблюдение раньше? Посмотрим на цифры.

В 2022 году Statista отчиталась о 7% умных домохозяйствах России против 4% в прошлом году. Через четыре года их число, по прогнозам, вырастет до 16%.

Хотелось бы верить экспертам из Statista, но мы уже разобрались: умные дома и умные МКД – в разных весовых категориях. Статистика только формируется, но ряд исследований и правдоподобных оценок уже сообщают о спросе на умные многоквартирные дома.

Свежие факты принес опрос «Авито услуг» летом 2022. В нем приняло участие 10 000 человек по всей России. 67% респондентов готовы доплатить за аренду или покупку жилья с умными технологиями. Подобные данные содержат опросы Rubetek и Delta годом ранее: 32% и 50% опрошенных за интеграцию умной инфраструктуры в новостройках. У 46% людей цифровизация жилья стала бы важным фактором при выборе его для покупки8.

Из исследования Rubetek видно, что 35% опрошенных готовы переплачивать от 50 до 200 тысяч рублей за квартиру, в которой установлена экосистема «умный дом»9, а 27% – от 10 до 50 000 р. Речь по-прежнему об умном доме, а не МКД. Однако квартира – тоже часть умного МКД.

Исследование «Авито» интересно еще и раскрытием возраста тех, кто готов отдать за новшества деньги. Семь из десяти человек – это молодые люди от 18 до 24 лет. Иными словами – это те, кто через 5-8 лет будут искать квартиру для собственных семей. Нетрудно просчитать, каким ЖК они отдадут предпочтение.


Во сколько это обойдется?

В каждом случае цена МКД уникальна, но экспертных мнений хватает для понимания общей картины. Платформы управления МКД разнятся по возможностям и идеологии внедрения10. Поэтому цена значительно зависит от того, о чем и с кем договорятся девелоперы.

Так, Константин Климов, специалист из Rubetek, оценивает все слаботочные системы внутри многоквартирного дома в 3-5% от его стоимости11.

Жильцы могут самостоятельно докупать оборудование в умные квартиры под конкретные потребности – инфраструктуру для этого девелопер дает. Можно пойти дальше и предлагать клиентам купить комплект умной квартиры при заселении. Подобное практикует московский «ПИК».

Представитель МТС в статье для Forbes назвал другой эквивалент ценности для клиента: «цифровизация квартир прибавляет к стоимости от 6 до 15%12, в зависимости от оснащения». Он отметил, что единый бесшовный сервис для застройщика, УК и жителей может на 20% снизить издержки.

В Ujin13 оценили влияние на стоимость квадратного метра в среднем на 0,5%. Буквально, метр двухкомнатной квартиры в Воронеже для покупателя подорожает на 400 р.14 Любопытно, что внедрить недостающие технологии для умного МКД для застройщика обойдется в 100-200 р. на 1 кв. м дороже, чем классическую кабельную систему. Такие выводы сделали эксперты на основе анализа издержек пилотных проектов в Москве15.

Остается главный вопрос: за чей счет банкет. В июньском анализе рынка «Лаборатория цифровизации жилья» называет два способа инвестирования:

• первый – сам застройщик привлекает средства с участников долевого строительства без увеличения сметной стоимости строительства;

• второй – сервисная модель, где расходы берут на себя профильные участники рынка: телекоммуникационные компании, интеграторы и создатели экосистем.

Обе модели сосуществуют, но, если верить прошлогоднему опросу РБК, почти 40% готовы ежемесячно отдавать до 500 р. Кирилл Холопик, руководитель ЕРЗ.РФ, считает эту сумму недостаточной. Исследование касалось оплаты за умный дом, а не МКД, но рискнем предположить, что результат готовности ежемесячно платить за услуги цифрового МКД будет сопоставим.

Возможно, есть третий способ инвестиций, и его предстоит найти в диалоге.


Риски и сложности

Процесс создания умного МКД можно разделить на три этапа.

1. Предварительный. Компания ищет грамотного проектировщика – системного интегратора. Он помогает определить функционал МКД, выбрать программную платформу и «железо», проектирует слаботочную кабельную сеть и электрику.

2.    Монтажные работы и наладка.

3.    Обучение и обслуживание.

Опытный шкипер знает, какие айсберги плавают в этом цифровом фьорде и умеет их избегать. Вот лишь три примера таких «льдин».

Умные устройства стремительно развиваются. Каждый год приходят и уходят новые игроки. Возможно, нынешних производителей датчиков и сигнализаций через десять лет не будет, или устареют стандарты; часть платформ перестанет развиваться. Задача системного интегратора – выбрать перспективную платформу и умно ее спроектировать: предусмотреть модернизацию и расширение, позаботиться об удобстве обслуживания и учесть технологические риски. Ответственный подход интегратора уменьшит вероятность поломок из-за «зоопарка технологий» и увеличит шансы МКД остаться умным в будущем. Задача сложная, но интеграторы с высоким уровнем экспертизы держат руку на пульсе и помогут выбрать подходящие решения.

Кабельные сети монтируются в разное время несколькими бригадами. Важно выдержать стандарты – это залог легкой эксплуатации и расширяемости в будущем. Интегратор может помочь решить эту задачу с помощью шефмонтажа. Мало заложить в стены кабели и повесить камеры с домофонами. Нужно обучить УК работать по-новому. Эта задача решается с помощью интегратора и разработчиков платформы.


Выводы

Резюмируем ключевые мысли. Умный МКД состоит не только из технической части. Он оживет, только когда договорятся о принципах работы нескольких сторон. Застройщику есть из чего выбрать программную платформу. Государство активно подтягивает инфраструктуру. Покупатели готовы доплачивать за цифровую автоматизированную инфраструктуру. Это не информационный шум — мы участвуем в промышленной революции.

Застройщикам самое время вскочить на поезд технологий с билетом: перспективной платформой и интегратором, который чувствует дух времени. В этом мы видим залог лидерства на рынке, каким он будет уже через 5-10 лет.

Евгений ХРИСТЕНКО,

Иван АЙРИЕВ

«АйТек», системная интеграция

1 lab-cifra.ru/concept

2 rdc.grfc.ru/2022/02/smart_home_market

3 Исследования застройщика «Брусника» из Екатеринбурга, РБК и DELTA.

4 Распоряжение Правительства Российской Федерации от 27.12.2021 г. № 3883-р.

5 С описанием методологии можно ознакомиться здесь: erzrf.ru/publikacii/metodologiya-prisvoyeniya-klassov-umnogo-doma-mnogokvartirnym-novostroykam или здесь profi.erzrf.ru/upload/ iblock/90c/Umnyy-MKD-03.03.pdf

6 erzrf.ru/news/opublikovany-reyestr-umnykh-mnogokvartirnykh-domov-i-novaya-metodologiya-prisvoyeniya-klassov-umnyy-mkd

7 Что это такое, как он меняет и еще изменит нашу жизнь – тема отдельной статьи.

8 cnews.ru/news/line/2021-04-13_issledovanie 75 rossiyan

rubetek.com/news/bolee-treti-rossiyan-schitayut-nalichie-sistemy-umnyy-dom-znachimym-faktorom-pri-vybore-zhilya-issle/

10 Подробное исследование на эту тему можно прочитать здесь: lab-cifra.ru/iot-platform

11 digitaldeveloper.ru/blog/tpost/yhf1z0ns51-rinok-umnih-domov-v-rossii-superappi-ris

12 blogs.forbes.ru/2021/12/29/nedvizhimost-transport-jenergetika-gde-iot-sovershaet-nevidimuju-revoljuciju/

13 https://erzrf.ru/publikacii/umnyy-dom-tri-etapa-sozdaniya-komfortnogo-tsifrovogo-zhilya

14 По данным Infoline, цена кв. м в двухкомнатной новостройке в среднем 80 000 р. на август 2022.

15 lab-cifra.ru/digitalrole

© 2007 - 2021 Союз строителей Воронежской области, 394036 г. Воронеж, ул. Кольцовская, 24к
При использовании материалов сайта активная ссылка на источник обязательна.