СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
региональное объединение работодателей строительного комплекса
региональное объединение работодателей строительного комплекса

Не допустить стагнации отрасли

07 декабря 2021 года

2 декабря состоялось расширенное заседание совета Союза строителей Воронежской области. Учитывая актуальность вопросов повестки дня, в работе совета приняли участие приглашенные лица. От департамента строительной политики Воронежской области: начальник отдела правовой и организационной работы И.А. Климов и зам. начальника отдела стимулирования жилищного строительства и развития строительного комплекса Н.В. Шилкова, от департамента архитектуры и градостроительства – зам. руководителя ДАиГ С.М. Беляева. От строительного сообщества – руководство компаний ООО «Инстеп», ООО «ЖБИ-Капстрой», ГК «Развитие» и ГК «ПроектИнвестСтрой». От партнеров: президент Ассоциации «Гильдия риэлторов Черноземья».

Одной из важных тем, предложенных к обсуждению, стала ситуация на рынке жилья.

По словам председателя Союза строителей В.И. Астанина, сегодня она требует не только пристального внимания, но и принятия конкретных мер.

– Как свидетельствует статистика, в октябре текущего года количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 32 процента. Снижаются и показатели продажи квадратных метров. Вполне реальна стагнация рынка, и мы должны решить, какие механизмы могут быть запущены на упреждение нежелательных последствий.

Нужно разумное ценообразование

Свое видение вопроса озвучил генеральный директор АО «СЗ «ДСК» А.И. Соболев.

По мнению руководителя компании-­­застройщика, снижение спроса на жилье в ближайшее время неизбежно, и тому есть несколько причин. Во­-первых, это связано с ростом ставок на ипотечные кредиты и с изменением конъюнктуры рынка, при которой продажи будут сокращаться.

«Прийти к пониманию того, как удержать рынок, достаточно сложно. Но если застройщики начнут демпинговать цены, каждая последующая волна будет приводить к ожиданию снижения стоимости квадратного метра, – подчеркнул он. – И рынок, разумеется, замрет.

Тем временем строители по-­прежнему находятся под прессом роста цен на стройматериалы, не имея возможности вести реальное планирование на перспективу.

С учетом закупок с января по август текущего года увеличение стоимости стройматериалов в среднем достигало 52 процентов, – озвучил тревожную статистику по своему предприятию руководитель ДСК. – Сейчас мы планируем закупки на следующий год и видим, что по сравнению с августом цены поднялись еще на 12 процентов», – сообщил он.

Безусловно, с учетом динамики мы можем просчитать, какая цена сложится в перспективе. Но насколько реально будет продолжать с ней работу и одновременно сохранять предприятие на достойном уровне рентабельности? – задается риторическим вопросом А.И. Соболев. Спасти ситуацию может только разумное ценообразование с учетом роста цен на стройматериалы.

Озвучил Андрей Иванович и вторую составляющую, связанную с состоянием рынка.

«На сегодняшний день очень серьезно изменилось отношение к государственным и муниципальным программам, – заметил он. – Реальную проблему составляют статистика обеспечения квартирами детей-­сирот, а также темпы сноса ветхого и аварийного жилья. При том, что сегодня по области в очереди на социальное жилье находятся 3000 детей, оставшихся без попечения родителей, в год удается купить для них только 380­-390 квартир».

А.И. Соболев обратил внимание коллег на то, сколь серьезные последствия может иметь такой расклад. Ведь регион, систематически не выполняющий эту задачу, сразу попадает в поле зрения федерального центра. И возникшее напряжение тут же сказывается на отношении власти к строителям. Та же ситуация и со сносом ветхого и аварийного жилья.

«На мой взгляд, тот объем жилья, который нужен региону для выполнения социальных программ, не могут обеспечить всего несколько компаний. Нужно подключаться всем – под эгидой Союза или департамента строительной политики, но вопрос должен решаться положительно», – резюмировал руководитель ДСК.


«Думаю, что действовать по разнарядке не получится, – заметил В.И. Астанин. – Что касается участия застройщиков в выполнении социальных программ, то разделить нагрузку соразмерно будет непросто. Далеко не у всех есть квартиры, которые подойдут под категорию социальных – многие строят жилье комфорт­ и бизнес­-класса. Вероятно, придется вычленять тех, кто возводит «эконом», и уже тогда договариваться. Но, с другой стороны, остальные также должны понимать, что от провала социальных программ отношение власти к строителям (отнюдь не безоблачное на данный момент) точно не улучшится».

Дело дошло до судебных решений

О том, насколько серьезны последствия непредоставления квартир детям-­сиротам, рассказал начальник отдела правовой и организационной работы ДСП ВО И.А. Климов. Он подтвердил информацию А.И. Соболева об удручающей статистике обеспечения жильем детей-­сирот. Мало того, что 3000 находится в очереди, еще тысяча (возраст – от 14 до 18 лет) – на подходе…

И судебные органы, естественно, отслеживают эту ситуацию. На сегодня вынесено уже 723 решения, обязывающие местные власти обеспечить сирот жильем. А исполнено лишь около двух десятков. Неисполнение решения суда влечет за собой уголовную ответственность, и несколько дел уже возбуждено (одно из них рассматривается Ленинским районным судом).

О ситуации проинформирован губернатор.

«К следующему заседанию у главы региона мы готовим предложение увеличить финансирование на эти цели в 2022 году, – сообщил представитель ДСП. – Просим застройщиков проанализировать эту информацию, учитывая, что цена квадратного метра в последние месяцы выросла с 52 до 61,5 тысяч рублей. Следующий лот уже размещен по цене 63 тысячи рублей», – сказал он.

Потребуются меры стимулирования

Отвечая на обращение начальника отдела правовой и организационной работы, В.И. Астанин, в свою очередь, попросил руководство профильного департамента транслировать губернатору информацию о том, что избыток квартир закончился. «Чтобы появлялось жилье для социальных программ, нужны меры стимулирования тех организаций, которые готовы в них участвовать, – заметил он. – И для оптимизации этого процесса вырабатывать их нужно совместно».

Присутствовавший на заседании О.Ю. Гречишников напомнил также о варианте, когда торги проводятся перед началом строительства. И.А. Климов подтвердил готовность департамента сотрудничать по этой схеме.

«У нас работает механизм заключения счетов эскроу, – сообщил Илья Александрович. – Средства поступят в январе, и мы готовы сразу перечислить их на счета, чтобы получить квартиры до конца года. Механизм заключения контрактов с использованием счетов эскроу проработан. Единственное, что надо помнить – эта схема действует только в течение одного года – разложить на несколько лет контракт с бюджетными средствами невозможно. Но, на мой взгляд, использование этих денег в течение 11 месяцев, не прибегая к банковским продуктам – хорошая поддержка для застройщиков».

А если помочь приемным семьям?

Еще один вариант решения этой проблемы озвучил председатель совета директоров ООО «Инстеп» А.П. Шмыгалев. По его мнению, нужно обратиться в правительство области с предложением увеличить финансирование программ, по которым получают помощь семьи, усыновляющие детей. «С экономической точки зрения абсолютно логичным будет предоставить льготы приемным родителям, перебросив им соответствующие средства из бюджета детских домов, – заметил он. – Проживание подростков в семьях – гораздо лучший вариант, нежели предоставление им квартир, которые впоследствии зачастую становятся предметом интереса асоциальных личностей».

В.И. Астанин поддержал эту мысль, предложив вынести ее на рассмотрение общественного совета Воронежской области.

«Предложение хорошее, единственное, важно принять меры к тому, чтобы для недобросовестных усыновителей это не превратилось в бизнес, – заметил он. – Нужен всесторонний анализ».

Очередная «неожиданность» от ЦБ?

Возвращаясь к теме ипотечной ставки, И.А. Климов обратил внимание собравшихся на доклад Центробанка, в котором Э.С. Набиуллина выступила за прекращение государственной программы по снижению ставки ипотечного кредитования с 1 июля 2022 года.

«По мнению председателя ЦБ РФ, покупательская способность населения настолько низка, что продолжение программы в течение 1­2 лет приведет к коллапсу: все, кто может купить квартиру в принципе, купят ее и, как считает Эльвира Сахипзадовна, после этого не останется семей, способных приобрести жилье», – сообщил представитель ДСП. Он призвал Союз строителей подумать над подготовкой обращения в федеральный центр с просьбой сохранить данную программу. Тем более что на таких же позициях стоит и зампред Правительства РФ М.Ш. Хуснуллин.

«Учитывая, что ключевая ставка ЦБ перевалила за 7,5% (и есть информация, что она продолжит расти), отмена данной программы автоматически вызовет увеличение ставки ипотечного кредитования», – заметил Илья Александрович.


Свое правительство ближе

Приняв предложение департамента, В.И. Астанин в то же время заметил, что начинать надо с правительства Воронежской области, имеющего рычаги воздействия на ситуацию.

«Обращаться следует сначала к своему правительству, имеющему возможность субсидировать бюджетникам хотя бы один процент ипотечной ставки. На первый взгляд, снижение не столь существенное, но, как показывает практика, оно сразу дает прибавку ипотечных кредитов. К сожалению, областной бюджет уже принят, и оперативно продвинуться в данном направлении мы пока не можем. Но работать по нему нужно обязательно. У соседних регионов такие программы есть, должна быть и у нас. А на федеральный уровень мы, безусловно, обратимся, и возможно – к президенту страны. Посоветуемся с коллегами, какой вариант будет наиболее оптимальным».

Вторичка теснит жилье новостроек

Информация, которой владеют риэл­торы, всегда интересна застройщикам. Это – как путеводитель в многообразии запросов и предпочтений покупателя.

Мнение риэлторского сообщества о ситуации на рынке жилья попросили озвучить президента Ассоциации «Гильдия риэлторов Черноземья» Г.В. Панову.

Первое, на что обратила внимание Галина Васильевна, так это на то, что за последние три месяца рынок вторичного жилья потеснил квартиры из новостроек на 25 процентов.


Если рассматривать ипотечные программы, то с изменением условий кредитования по программе господдержки из-­за лимитирования суммы кредита до 3 млн рублей и изменения стоимости объектов в целом, покупательская способность в сегменте новостроек заметно снижается. При повторном повышении регулятором ключевой ставки (и к этому все идет) сложившаяся ситуация будет продолжаться. Свою роль в увеличении продаж на рынке вторичного жилья играет также дефицит двух­- и трехкомнатных квартир в новостройках. В свое время, как мы помним, особым спросом среди покупателей стали пользоваться малогабаритные квартиры. Застройщики отреагировали массовым предложением «однушек» и квартир­-студий, что дало о себе знать сегодня.

Пополняют базу вторичного жилья и предложения собственников, воздерживавшихся от продаж с начала пандемии.

Кроме того, увеличилось количество объектов, которые находятся в залоге у банков и, безусловно, будут пополнять витрины вторичного жилья на рынке (от собственников, которые хотят улучшить жилищные условия, либо, наоборот, не имеют возможность выплачивать ипотеку).

Вот та перспектива, которая, по мнению Г.В. Пановой будет реальной и в 2022 году.

Что президент Ассоциации выделила как однозначно позитивное направление, так это рост количества сделок, заключаемых на межрегиональном уровне. К настоящему времени он достиг 20 процентов.

«В любом случае, мы не опускаем руки и в год 2022­-й смотрим с осторожным оптимизмом. Уверены – имеющийся опыт и своевременный детальный анализ ситуации на рынке помогут нам вовремя сориентироваться», – сказала в завершение Г.В. Панова.

…Важно избежать банкротства

Выступая по теме состояния рынка жилья, учредитель ООО «Проект Инвест Строй» Н.А. Ступин предупредил коллег об опасности процедуры банкротства, которую может инициировать банк. Оказалось, что стагнация рынка, когда замирает спрос на жилье, опасна не только промедлением в продаже квадратных метров.

«Если у нас остановятся продажи, то банки, конечно подождут месяц­другой. А затем начнут понуждать к снижению цены, аргументируя это тем, что застройщик «не выполняет бизнес­-модель по продажам». Таких примеров на рынке достаточно – едва останавливаются продажи, финансовая структура рекомендует понижать цену. И чтобы показать динамику, застройщик вынужден покупать жилье сам у себя», – рассказал Николай Алексеевич. Оказалось, что в Воронеже уже есть пример банкротства застройщика банком после того, как руководитель компании отказался снижать цену на построенное жилье. Непроданные квартиры, разумеется, перешли к банку.

«В такой ситуации важно всем участникам рынка действовать согласованно, – продолжил руководитель «Проект Инвест Строй». – Как помнят многие, шесть лет назад в Воронеже произошел дичайший демпинг цен, при котором застройщики не успевали снижать стоимость жилья друг за другом. Не было ни сводной информации, ни скоординированности действий. А вот застройщики Екатеринбурга, например, выстроили в это время единую политику сохранения позиций и не допустили провала ни одной компании. Я понимаю, что в условиях разнопланового рынка жилья, сложившегося в Воронеже, какие­-либо договоренности невозможны, но элементарная согласованность действий должна существовать», – сказал Н. Ступин.

«Необходимо создать рабочую группу, которая занималась бы мониторингом цен, – предложил В.И. Астанин. – По итогам первого квартала 2022 года мы получим четкую картину того, что у нас реально происходит, и сможем составить предложения по стимулированию рынка жилья». Совет поддержал выдвинутое предложение. В состав рабочей группы войдут специалисты регионального департамента строительной политики, ГК «Развитие», АО «СЗ «ДСК», ООО «Проект Инвест Строй» и Ассоциации «ГРЧ».


«Строителям нужна стабильность. Лишь при таком условии смогут спокойно работать и проектировщики, и производители стройматериалов, а покупатели получат возможность планировать самое главное в своей жизни приобретение, не опасаясь за вложенные средства», – сказал в завершение председатель Союза.

Зоя КОШИК

© 2007 - 2021 Союз строителей Воронежской области, 394036 г. Воронеж, ул. Кольцовская, 24к
При использовании материалов сайта активная ссылка на источник обязательна.