Главная Новости

Рекомендации застройщикам Воронежской области

Управлением Росреестра по Воронежской области совместно с отделом подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж был проведен анализ выдаваемых разрешений на строительство и поступающих для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здания, по результатам которого было выявлено, что информация о технико-экономических показателях содержится не во всех разрешениях на строительство.

Ввиду отсутствия технико-экономических показателей в разрешении на строительство у Управления Росреестра по Воронежской области возникает необходимость в дополнительных запросах в орган, выдавший указанное разрешение на строительство, для определения параметров разрешенного для строительства объекта. Как известно, направление запроса в большинстве случаев из-за неполученного ответа на него в рамках установленного срока приводит к необходимости принятия решения о приостановлении.

В целях обсуждения данного вопроса на площадке Управления Росреестра по Воронежской области 26 февраля 2021 года было проведено совещание с участием представителей отдела подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж, по результатам которого совместно сформирована единая и согласованная позиция о составе основных технико-экономических показателей проектируемых объектов капитального строительства, включаемых в проектную документацию и необходимых для выдачи разрешения на строительство.

Данная позиция заключается в следующем.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства (часть 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с частью 12 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ  в состав проектной документации объектов капитального строительства включаются  разделы, одним из которых является  пояснительная записка.

Согласно пункту «м» части 10 Постановления Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 21.12.2020) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" (далее – Постановление № 87) раздел 1 "Пояснительная записка"  проектной документации должен содержать технико-экономические показатели проектируемых объектов капитального строительства.

Таким образом, законодательством предусмотрено обязательное включение сведений о технико-экономических показателях в проектную документацию.

При этом, состав таких технико-экономических показателей не определен в нормативно – правовых актах.

Вместе с тем, в приложении 22 к строительным нормам и правилам СНиП 1.02.01-85 "Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений" (утв. постановлением Госстроя СССР от 23 декабря 1985 г. N 253) указан примерный состав основных данных и технико-экономических показателей, включаемых в распорядительный документ об утверждении рабочего проекта, проекта для строительства жилых зданий.

Также, согласно пункту 2.3.1 Приказа Госстроя РФ от 31 марта 1998 г. № 17-71 "Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов, строящихся на территориях субъектов РФ, и рекомендаций по его ведению" (Приказа  № 17-71) указано, что основные технико-экономические показатели включают в себя, в том числе количество квартир.

Данные нормативные акты, устанавливая состав технико–экономических показателей в период принятия обозначенных актов, исходили из имеющихся в тот период времени потребностей  и существующих объектов недвижимости, т.е. в строящихся зданиях отсутствовали такие объекты, как нежилые помещения и машино-места.

В связи с развитием рынка недвижимости в строящихся объектах капитального строительства, в частности в многоквартирных домах, наряду с жилыми помещениями (квартирами) появились нежилые помещения.

В дальнейшем Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 01.01.2017, в  ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и  ст. 130 Гражданского кодекса РФ были внесены изменения и введено  понятие «машино-место» (добавлен новый объект недвижимого имущества).

Таким образом, в настоящее время основными технико–экономическими показателями строящихся объектов капитального строительства (МКД, зданий) являются:

- количество квартир, их площадь;

- количество нежилых помещений, их площадь;

- количество машино-мест, их площадь.

В связи с чем, учитывая требования пункта «м» Постановления № 87, является обязательным включение в состав проектной документации сведений о количестве квартир, нежилых помещений, машино-мест, а также их площади, и соответственно, включение указанных сведений в разрешение на строительство. 

Согласно разъяснениям (п. 14) к приложению № 1  Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ  от 19 февраля 2015 г. N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" в графе «Иные показатели»  раздела 4 разрешения указываются дополнительные характеристики, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, в связи с этим предлагаем вносить  сведения о количестве квартир, нежилых помещений, машино-мест, а также их площади в графу «Иные показатели» раздела 4 разрешения на строительство.

Вместе с тем, Управление Росреестра по Воронежской области совместно с отделом подготовки и выдачи разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж разработали алгоритм оперативного взаимодействия на случай представления для осуществления учетно-регистрационных действий разрешения на строительство без вышеназванных сведений.

Во-первых, взаимодействие будет осуществляться в электронном виде (направление запроса и ответа на него)

Во-вторых, Управлением Росреестра по Воронежской области будет запрашиваться информация из проектной документации, представленной застройщиком к заявлению о выдаче разрешения на строительство для сопоставления сведений.

В-третьих, в запросе Управление Росреестра по Воронежской области будет указывать сведения о технико-экономических показателях, которые содержатся в документах, представленных к заявлению в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 48 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Такой алгоритм позволит оперативно обмениваться необходимой информацией, однако не исключит случаи принятия решений о приостановлении.

Учитывая то, что одним из приоритетных направлений в учетно-регистрационной сфере является осуществление государственной регистрации долевого участия в строительстве, и, соответственно быстрое и своевременное оказание данной государственной услуги регистрирующим органом имеет высокую социальную значимость, предлагаем всем застройщикам Воронежской области при подготовке документов учесть настоящие рекомендации и обеспечить внесение сведений о количестве квартир, нежилых помещений, машино-мест, а также их площади в проектную документацию и в разрешение на строительство.