СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
СОЮЗ СТРОИТЕЛЕЙ
ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
региональное объединение работодателей строительного комплекса
региональное объединение работодателей строительного комплекса

Как миллиметры превращают в миллионы, или раздумья по итогам  круглого  стола  в Совете Федерации

04 декабря 2020 года

26 ноября в Совете Федерации состоялся круглый стол на тему «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов». Открыли работу круглого стола модератор председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера О.В. Мельниченко и член комитета сенатор С.Н. Лукин.

В обсуждении актуального вопроса приняли участие сенаторы, представители органов государственной власти, общественных организаций, строительных ассоциаций, эксперты.

Строительное сообщество нашего региона представлял председатель Союза строителей Воронежской области В.И. Астанин. На просьбу прокомментировать задачи и саму работу круглого стола Владимир Иванович, прежде всего, конкретизировал тему встречи. Как выяснилось, речь шла о т. н. «потребительском экстремизме» все чаще встречающемся в отношениях между дольщиками и застройщиками. Нельзя сказать, что замечаний по качеству жилья к строителям нет вовсе (и в очевидных случаях они готовы устранять недочеты). Но в последнее время ситуация начала развиваться таким образом, что требует к себе пристального внимания и дольщиков, и застройщиков, и надзорно-контролирующих структур. Не случайно модератор круглого стола О.В. Мельниченко попросил коллег не применять установившийся термин «экстремизма», а вести обсуждение в рамках понятия «соблюдение баланса интересов».

Одним из инициаторов проведения круглого стола, по словам В.И. Астанина, был сенатор С.Н. Лукин.

– Эту тему Сергей Николаевич поднимает уже давно, - отметил председатель Союза. – Тому есть причины. Существовавший всегда диалог дольщиков и строителей по поводу качества нового жилья вышел за рамки конструктивного диалога. Сегодня при помощи юридических компаний он приобрел характер чуть ли не шантажа. Но законопроекты, которые были направлены в Государственную Думу по этой теме, поддержки парламентариев не получили. Поэтому Совет Федерации еще раз вернулся к данному вопросу.

«Обсуждаемая проблема назрела. Последние несколько лет застройщики из разных регионов России серьезно обеспокоены распространившейся негативной практикой. Юридические компании активно предлагают услуги владельцам квартир, обещая взыскать с застройщика через суд грандиозные суммы за выявленные недоделки. При этом основной упор делается на выявление недостатков, не влияющих на безопасность и комфорт проживания в квартире – особенно таких, которые не могут быть выявлены без привлечения экспертов и применения специальных технических средств. А суммы исков могут не только многократно превышать стоимость устранения дефектов, но и быть сопоставимыми с ценой квартиры. Основная масса исковых заявлений касается жилых домов, находящихся на гарантии, в которых собственники квартир проживают в течение 2-4 лет, при гарантийном сроке объекта долевого строительства 5 лет. Цель подобных атак, поставленных на поток – не устранение строительных недостатков, а получение материальной выгоды, в том числе юридической компанией».

С.Н. Лукин

По словам В.И. Астанина, вызывает тревогу тот факт, что на фоне очевидности негативных тенденций многие надзорно-контролирующие органы не на стороне строителей

- В нашем обществе уже так сложилось, что на сторону потребителей практически всегда становится большинство: суды, СМИ, Роспотребнадзор. В итоге, сегодня у застройщиков не так много союзников. И Сергей Николаевич - один из тех, кто не только обосновал причины возникшей проблемы, но и аргументировано подтвердил - опасный процесс набирает обороты.

«Сегодня в Законе «Об участии в долевом строительстве…» недостаточно прописана мера ответственности застройщика, некоторые моменты не отрегулированы, поэтому суды апеллируют к Закону «О защите прав потребителей», который не учитывает аспекты долевого строительства, фактически приравнивая приобретение квартиры к покупке одежды, обуви и бытовой техники – компенсационные выплаты назначаются по единой схеме.

Полагаю, что Закон «О защите прав потребителей» в действующей редакции некорректно применять к правоотношениям, вытекающим из строительства: размер неустойки и штрафа в завышенном размере был установлен законодателем в 1992 году исходя из незначительной стоимости товаров повседневного спроса, в то время возможность приобретения дорогостоящих объектов не была учтена.

Считаю целесообразным внести в Закон «О защите прав потребителей» самостоятельный раздел, который будет регулировать правоотношения, связанные с приобретением объектов недвижимости.

Нужно принимать во внимание высокую стоимость такого товара как жильё, в том числе установить размер неустойки исходя из стоимости устранения недостатков, а не цены объекта, как это происходит сейчас».

С.Н. Лукин

По словам В.И. Астанина, позицию сенатора С.Н. Лукина поддержал и представитель Башкортостана - сенатор Ирек Ялалов, который сказал, что на данный момент в Башкирии количество подобных исков уже достигло нескольких сотен и увеличивается с каждым кварталом.

- Слушая участников круглого стола, нельзя было не обратить внимания на то, что многие из них выставляли застройщиков силой, чаще всего игнорирующей требования дольщиков, - заметил председатель Союза. - Поэтому, когда слово было предоставлено мне, посчитал своим долгом опровергнуть складывающийся стереотип. Так, в Союз строителей Воронежской области входят основные застройщики региона, которые суммарно вводят в эксплуатацию 95% всего жилья, и мы неплохо чувствуем ситуацию. В Воронеже - очень большой выбор жилья по типам домостроения, и наши потребители хорошо подготовлены в вопросах его выбора. Они привыкли к широкому ассортименту, разбираются в ценах на жилищном рынке, знают свои права и способны умело формулировать свои претензии. Поэтому говорить о том, что в Воронеже, например, существует диктат со стороны застройщиков к потребителям, я бы не стал. И, учитывая, что судебная система в подавляющем случае - на стороне потребителей, застройщики не только прислушиваются, но и понимают, где нужны корректировки с их стороны.

Я сказал о том, что наши потребители находятся в условиях абсолютно равноправного разговора. И во многих случаях все вопросы решаются в досудебном порядке. Но отрасль сегодня попала в ситуацию, когда застройщикам приходится иметь дело не с гражданами, а с юристами, которые якобы представляют интересы граждан. И вот уже здесь начинается их коммерческий интерес. Пользуясь несовершенством законодательной базы и противоречивостью технических норм и правил, они буквально поставили на поток процесс изготовления исков по надуманным претензиям. Так, проводя опрос наших застройщиков, мы выяснили, что большинство замечаний, выдвинутых дольщиками - миллиметровое (!) отступление от вертикали оштукатуренной поверхности или поверхности пола.

Как правило, с исками обращаются собственники квартир, использовавшие помещения по назначению в течение длительного (2-4 года) времени. И недостатки (по подсказке предприимчивых юристов) удалось выявить с помощью экспертов, специализирующихся на такого рода спорах, - говорит В.И. Астанин.

То есть, обратите внимание, установить наличие миллиметровых отклонений возможно исключительно с привлечением специалистов, использующих измерительные приборы. Такие недостатки нисколько не влияют на безопасность и даже качество жизни, но дают возможность юристам выиграть дело.

По словам В.И. Астанина, выступивший на круглом столе зампред комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ Кирилл Вадимович Холопик детально разобрал ситуацию с судебными исками, которые тиражируются в отношении застройщиков со стороны юридических фирм. Проанализировав даже процентное соотношение исковых заявлений, он выяснил, что 72% всех исков формируются на основе миллиметровых отклонения стен от вертикали и полов от горизонтали. А ведь положения «СП 71.13330.2017. Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87» являются довольно жесткими. Допустимые отклонения находятся в пределах погрешности измерений. Так, например, отклонения от вертикали оштукатуренной поверхности допускается на 2 мм на 1 метр измерений, просвет между 2-х метровой рейкой и поверхностью пола не может превышать 2 мм. Об этих миллиметрах, перерастающих затем в миллионы рублей, а также о добровольности соблюдения стандартов с обеспокоенностью говорил и сенатор С.Н. Лукин.

«В правоприменительной практике выявлена проблема неоднозначного толкования законодательства о стандартизации, и, как следствие, разногласия в вопросах, являются ли допущенные отступления строительными недостатками.

Законом «О стандартизации в РФ» признается добровольность применения стандартов, за исключением тех, применение которых обеспечивает безопасность. Причем нормы, предусмотренные «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия», нарушение требований которого является основой большинства исковых требований по недостаткам в квартирах, включен Росстатом в перечень документов, применение которых должно осуществляться на добровольной основе. Судебная практика неоднозначна – ряд судов приходит к выводу об обязанности застройщиков соблюдать требования норм, отнесенных к категории «для добровольного применения».

Необходимо на законодательном уровне утвердить стандарты качества строительства, обязательные к применению всеми застройщиками. При этом пришло время провести ревизию строительных норм и правил, изменить или отменить устаревшие нормы в рамках процедуры «регуляторной гильотины», установив отдельные требования для стандартного жилья и элитных помещений, которые будут учитывать современные технологии строительства и потребности потребителей».

С.Н. Лукин

- Двухчасовое участие в работе круглого стола дало много пищи для размышления, - продолжил В.И. Астанин. - И главная мысль - о необходимости работы по усилению позиций застройщиков. Ведь судебные иски нередко достигают 300 и более тысяч рублей с одной квартиры. Для Воронежа это – практически 10% от стоимости всей квартиры (по сути - вся прибыль с нее). Тем не менее, выступивший представитель Роспотребнадзора, заявил, что 300 тысяч для строителей - деньги небольшие. Такое впечатление, что многие, как говорится, «страшно далеки от народа» и не владеют информацией о масштабах распространения такого вида заработка у юридических фирм.


Мы тоже готовились к круглому столу. И оказалось, что у застройщиков, которые вводят в эксплуатацию средние объемы жилья, намного меньше таких исков. Зато у «платежеспособных» ДСК и ВЫБОР они уже исчисляются десятками. И это у компаний с индустриальным домостроением, где геометрия стен и полов должна быть априори идеальной. Оказывается, секрет - в отделке. Если дольщик выполнял ее самостоятельно - мог нарушить миллиметраж в силу неопытности. А если делал строитель - можно подловить миллиметры и затем выставить счет за переделку по всему списку: за снятие обоев, плинтусов, линолеума, выравнивание стен и пола, а затем - за повторные манипуляции по всему списку.

«Одна из проблем - несовершенство и противоречивость технических норм и правил, в том числе связанных с нормированием допустимых отклонений к геометрической точности возводимых ЖБК, которые приводят к вольному трактованию предъявляемых требований к объекту недвижимости - квартире».

Ассоциация НОСТРОЙ

- И ведь кто проводит анализ соответствия квартир СНиПам? Эксперты, степень компетенции которых ничем не подтверждена, - продолжает В.И. Астанин. - Это еще раз говорит о необходимости наведении порядка в данном вопросе на уровне совершенствования требований к таким специалистам.

«Еще одна проблема - практически полное отсутствие требований к экспертам и средствам измерения недостатков. В настоящее время значительная часть строительно-технических экспертиз, в том числе назначаемых судами, осуществляется негосударственными экспертными организациями или лицами, также не являющимися государственными экспертами. При этом статус, обязанности и ответственность таких экспертов недостаточно урегулированы законодательством - не установлены требования к уровню компетенции, подтверждению квалификации, методическому обеспечению. Таким положением дел успешно пользуются юристы».

Ассоциация НОСТРОЙ

Вопрос сомнительной квалификации «экспертов», которых привлекают юридические компании для выявления строительных дефектов, поднятый С.Н. Лукиным, получил большой отклик в ходе обсуждения. Призвали рассмотреть возможность лицензирования или иные формы государственного контроля деятельности по проведению строительно-технической экспертизы старший прокурор Главного управления по надзору за исполнением федерального законодательства Генпрокуратуры Алексей Зарецкий и заместитель министра строительства РФ Дмитрий Волков.

Как рассказал председатель Союза строителей В.И. Астанин, особое внимание было уделено вопросу несоизмеримости выставляемых строителям счетов и объема выявленных истцами недостатков. Сенатор Лукин призвал урегулировать эту часть проблемы, способную подорвать экономику любой строительной организации.

«Необходимо соблюдать разумный баланс между размером убытков, причиненных потребителю в связи с просрочкой удовлетворения его требований, и начисленной суммой неустойки. В соответствии с Гражданским кодексом РФ неустойка носит компенсационный характер, однако судебная практика свидетельствует о том, что зачастую с застройщиков взыскиваются суммы, несоразмерные со стоимостью устранения выявленных дефектов. Считаю важным на уровне законодательства исключить возможность начисления заведомо завышенных выплат, поскольку это создает почву для злоупотребления правом со стороны недобросовестных юридических компаний. Необходимо установить разумные рамки ответственности застройщиков, ограничив начисление неустойки».

С.Н. Лукин

Кроме того, как сообщил В.И. Астанин, К.В. Холопик назвал такое изъятие денег у застройщиков серьезной угрозой проектному финансированию. Осуществляемые выплаты производятся из средств дольщиков и обязательно вызовут впоследствии вопрос целевого использования денег. А ведь все эти вопросы, не будь предвзятого вмешательства недобросовестных юридических компаний, можно было бы решить в досудебном порядке за счет устранения недостатков самими застройщиками.

«Предлагаю внести изменения в закон о долевом участии в строительстве, которые будут предусматривать право потребителей обращаться к застройщику с требованием о денежной компенсации стоимости ремонтных работ или соразмерного уменьшения цены договора только в том случае, если застройщик отказывается либо уклоняется от устранения недостатков собственными силами или за счет собственных средств. При этом наличие недостатков в помещении должно подтверждаться заключением независимого эксперта, квалификация которого подтверждена надлежащим образом. Закон должен содержать также и обязательства потребителя предоставить доступ в помещение для выполнения работ».

С.Н. Лукин

- Мы всегда с уважением относились и относимся к работникам юридических служб, - сказал, подытоживая свои комментарии В.И. Астанин. – Но события последнего времени свидетельствуют о появлении новой схемы заработка недобросовестными представителями этой профессии. Резкое нарастание количества исков, предъявляемых застройщикам по одной и той же схеме – тому подтверждение. Аргументы, приведенные в этих документах, не выдерживают никакой критики, но, как ни парадоксально это звучит, противопоставить им пока нечего. Поэтому нужно незамедлительно принимать меры и вносить изменения в существующие нормативы.

Наше предложение – увеличить допустимые отклонения в два раза (всего лишь – от 2 мм уйти к 4-м) будет направлено в Совфед для включения в рекомендации круглого стола. Понимая, что строительные правила - это нормативный акт, утверждаемый Минстроем, есть надежда на то, что процедура внесения изменений в СП.71 может пройти достаточно оперативно. Главное, чтобы в Правительство РФ были услышаны рекомендации, которые подготовит Совфедом.

Индустрия превращения миллиметров в миллионы набирает обороты, поэтому ей надо ставить цивилизованный заслон.

 

Зоя КОШИК

© 2007 - 2021 Союз строителей Воронежской области, 394036 г. Воронеж, ул. Кольцовская, 24к
При использовании материалов сайта активная ссылка на источник обязательна.